[ 추진배경 ]
|
1. 금번 규제 정상화에도 가계부채 건전성에 문제가 없는지?
|
□ 정부는 가계부채연착륙을 위한 노력을 지속할 계획
ㅇ 특히, 금리상승이 진행중인 상황에서 차주의 부담과 금융회사의 리스크가커질 수 있는 만큼, 가계부채 안정화 노력이 더욱 중요
□ 금번 방안은 가계대출 건전성을 위한 기본원칙을 유지하는 범위내에서, 긴박하게 도입된 과도한 규제를 점진적으로 정상화하는 과정
ㅇ그간 엄격한 대출관리 과정에서 청년 등의 주거사다리가 상대적으로 과도하게 제약되었던 만큼, 생초 LTV를 우선 완화
ㅇ 1주택‧다주택자는 부동산시장 상황, 상환능력심사 대출관행(DSR)여건을 고려하여 추후 정상화 추진
□ 금번 개선은 차주와 대출기관이 스스로의 판단과 책임하에 주택매입‧대출에 대해 합리적으로 의사결정을 하는 등 시장기능이 정상화되도록 대출 관련 제도적 제약을 해소하는 조치
ㅇ금융회사는 자체 리스크관리기준에 따라 상환능력을 철저히 심사하고, 적합성 원칙을 준수하면서 대출을 취급할 필요
ㅇ차주도 상환능력과 주택가격 전망을 기초로, 과도한 차익추구가 아닌 안정적 주거를 목적으로 대출 관련 의사결정을 할 필요
[ 생애최초 LTV 완화 ]
|
2. “생애최초 주택구매자”의 범위는?
|
□ 생애최초 주택구매자는 세대* 구성원 모두가 과거에 주택**을 소유한 사실이 없는 자를 의미
* “세대”의 정의(은행업감독규정 <별표6> 제2호 거목): 세대주 및 세대원으로 구성, 세대원은 세대별 주민등록표상에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직계비속 및 그 배우자를 말하며, 세대분리된 배우자 및 그 배우자와 동일세대를 이루고 있는 직계비속 및 그 배우자를 포함
** “주택”의 정의(은행업감독규정 <별표6> 제2호 나목): ｢주택법｣ 제2조제1호에서 정하는 주택을 말하며, 분양권 및 재건축·재개발 지분(조합원 입주권) 등을 포함
□ 과거 주택을 소유하였다가 처분하여 현재 무주택자인 경우, 생애최초 주택구매자가 아니므로 금번 LTV 완화 대상이 아님
ㅇ 다만, 현행 무주택자 대상 서민‧실수요자 LTV 우대 활용 가능
생애최초 주택구매자 제도개선 전후 비교
|
|
현행
|
개선
|
|
|
요건
|
생애최초 + 생초 외(外) 무주택
(연령제한x)
|
생애최초
(연령제한x)
|
생초 外
(연령제한x)
|
|
주택가격
|
9억원[투기‧투기과열] 이하
8억원[조정대상지역] 이하
|
제한없음
|
현행유지
|
|
소득
(부부합산)
|
1억원(생초) 미만
0.9억원(일반 무주택자) 이하
|
제한없음
|
0.9억원
|
|
LTV
|
60%(~6억원)‧50%(6~9억원)[투기‧투기과열]
70%(~5억원)‧60%(5~8억원)[조정대상지역]
70%[기타지역]
|
80%
|
현행유지
|
|
DTI
|
60% 이하
|
현행유지
|
현행유지
|
|
DSR
|
40%[총대출 1억원 초과시, 2금융권 50%] 이하
|
현행유지
|
현행유지
|
|
대출한도
|
4억원
|
6억원
|
4억원
|
|
3. 생애최초 LTV 80%은 언제부터 적용되는 것인지?
|
□ 생애최초 LTV 80% 적용 등 금번 대출규제 정상화 방안은은행 등 5개 금융업권 감독규정 개정을 거쳐 시행
□ 새로운 규정은 원칙적으로 시행일(2022년 3분기)이후 신규대출 신청분부터 적용되나, 차주 보호를 위한 일부 예외가 존재
ㅇ LTV 80%(완화된 규제)의 경우, 규제시행일 이전 대출을 신청하였으나 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80%적용 가능
-예를 들어 7월중 대출을 처음 신청하였으나, 규제시행일 이후 대출이 실행(대출 입금)되는 경우, 완화된 규제인 LTV 80% 적용
□ 한편, 개정 규정 시행 이전에 소유한 분양권을 바탕으로 시행일 이후 잔금대출을 받는 경우에는 생애최초 주택구매로 간주
|
4. 금번 개선에 따라 금융회사들이 일률적으로 생애최초 주택구입자에게 LTV 80%까지 대출을 해주는 것인지?
|
□ LTV 80%는 금융업권 감독규정상의 “최대”대출한도이며,
ㅇ금융회사가자체적으로 건전성 관리를 위해 지역‧주택종류별최대로 허용하는 LTV 비율은 80%보다 낮을 수 있음
□ 다만, 금융회사 자체 LTV가 80%보다 낮을 경우 모기지보험을 활용 가능
* 대출기관에게 차주의 주담대 채무불이행으로 인한 손실을 보상하는 보험상품으로, 현재 서울보증보험(SGI)에서 취급 중
ㅇ 금융회사는 LTV 확대에 따른 추가 손실위험을 모기지보험을 통해 관리 가능하고,
ㅇ 차주들도 금융회사의 담보인정비율이 낮은 경우, 모기지보험을 통해 추가 대출이 가능
* 이 경우 모기지 보험료는 금융회사가 부담(다만, 차주에게 전가 가능)
[ 상환능력 심사 보완방안 ]
|
5. LTV 정상화에도 불구하고 DSR로 인해 대출이 제약되는 것 아닌지?
|
□ LTV 규제 정상화 과정에서 상환능력 심사제도(DSR)가 청년 등의 대출을제약하지 않도록 DSR 제도를 합리적으로 개선
① DSR 산정시 장래소득 반영폭을 확대
(i)(기존) 대출시점과 및 만기시점 소득간단순평균
→ (개선) 대출~만기시점까지의 각 연령대별 소득 흐름의 평균
(ii)(기존) 만기 최대 20년으로 제한→ (개선) 실제만기 선택 가능
장래소득(근로소득자 한정) 인정산식 개선시 소득증가율(%)
|
현 행
|
개 선
|
|||||||
|
연령∖만기
|
10~14년
|
15~19년
|
20년~
|
연령∖만기
|
10~14년
|
15~19년
|
20년~
|
30년
|
|
20 ~ 24
|
21.3
|
31.5
|
38.1
|
20 ~ 24
|
21.6
|
32.0
|
40.8
|
51.6
|
|
25 ~ 29
|
16.7
|
22.2
|
23.8
|
25 ~ 29
|
16.8
|
23.6
|
28.4
|
31.4
|
|
30 ~ 34
|
11.8
|
13.2
|
12.0
|
30 ~ 34
|
12.6
|
16.1
|
17.7
|
13.1
|
|
35 ~ 39
|
5.3
|
4.2
|
△0.2
|
35 ~ 39
|
6.2
|
6.8
|
5.3
|
-
|
|
※ 20대 초반 차주가 30년 만기 주택담보대출을 받을 경우의 미래소득 산정방식 개선
|
② 현재 장래소득 인정에 소극적인 금융회사들이보다적극적으로 장래소득 인정기준을 활용하도록 유도
③최근의 대출만기 확대추세*도 DSR 제약 완화에 도움되는 측면
* 주택담보대출 최장만기 확대(30→40년)
신용대출 분할상환시 DSR 산정만기를 실제만기로 적용(5년→최대 10년)
|
6. DSR 장래소득 인정을 적용받기 위한 별도의 연령제한이 있는지?
|
□ 만기 10년이상주택구입목적 주택담보대출(분할상환)을 받으려는무주택 근로자*대상으로 DSR 산출시 장래소득 인정 가능(현행동일)
* 무주택자 = 생애최초 주택구매자 + 생애최초 外 주택구매자인 무주택자
□ DSR 산정시 장래소득을 인정받는 것이 유리하다고 판단하는 차주의 경우 선택적으로 활용 가능
※ 현재 은행은 자율규제(여신심사 선진화모범규준)를 통해 “만기 10년이상 주택구입목적 주담대(분할상환)를 받으려는 무주택 근로자” 대상으로 DSR 장래소득 인정기준을 적용 중
ㅇ 공신력 있는 통계자료(통계청 고용노동통계)활용시,20~39세인 차주가 만기 10년 이상 대출을 받는 경우, 장래소득을 활용하는것이 대출한도 확대에 유리
ㅇ 이외에도, 개별차주가 별도의 객관적 증빙자료 제출시 장래소득 인정 가능(현행과 동일)
* (예시) 통계청 고용노동통계상 ‘관리자’ 업종은 20세 월평균 급여 3,250만원, 50세 10,911만원 → 20~50세까지 평균소득 8,103만원, 장래소득 249%확대
|
7. 차주단위DSR 3단계가 적용되는 시점은?
|
□ 2022년 7월 1일(규제시행일)이후 신규대출 신청분부터 3단계를 적용
ㅇ7월 1일 이전 금융회사가 전산상 등록등을 통해 대출 신청접수를완료한 경우 종전의 규정을 적용
ㅇ 신규대출이 아닌 경우(증액없는 만기연장 등)종전규정 적용
□신규대출 신청이 7월 1일 이후이뤄졌더라도 대출에 필요한 의사결정이 7월 1일 이전에 이미발생한 경우 종전규정 적용 가능
ㅇ 2022년 6월 30일까지 주택 등 부동산매매계약을 체결하고 계약금을이미 납부한 사실을 증명한 경우
ㅇ 2022년 6월 30일까지 입주자모집 공고(입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고,재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가)를 실시한 사업장에 대한 잔금대출의 경우 등
* 다만, 기 공고된 사업장의 분양권 등이 ‘22.7.1일이후 전매된 경우 등은 강화된 규제 적용
[ 주택금융공사 정책모기지 ]
|
8. 생애최초 LTV 80% 및 DSR 산정시 장래소득 인정 확대는보금자리론과 적격대출에도 적용되는지?
|
□ 금번 방안은 보금자리론과적격대출에도동일하게 적용 예정
※ 시행시기는 일반 금융기관 주담대와 상이 (‘22.11월 예정)
ㅇ생애최초 LTV 80% 완화는 보금자리론과 적격대출모두 적용*
* 주신보 모기지보험(신설) 활용 예정
ㅇ 다만, DSR 산정시 장래소득 인정 확대는 DSR을 적용하고 있는 적격대출에만 해당
- 보금자리론은 DSR을 적용하지 않고 일반 금융회사에 비해 완화된 수준의 DTI*적용중
* 조정지역: 50%(실수요자는 60%), 그 외지역: 60%
□ 또한, 최장만기 확대(40년 → 50년) 및 체증식 상환방식 활성화*도병행하여 상환부담 완화 및 대출한도 확대에 도움되는 측면
* (현행) 만 39세 이하 청년층이 10·15·20·30년 만기 이용시 선택 가능
→ (개선) 40년 만기 이용시에도 선택 가능
|
9. 50년 만기 정책모기지는 누구나 이용할 수 있는 것인지?
|
[1] 정책모기지 이용을 위해서는 기본적으로 보금자리론·적격대출 지원대상에 해당되어야 함
< 보금자리론·적격대출 지원대상(2022년 6월 기준) >
|
|
보금자리론
|
적격대출
|
|
소득
|
7천만원 이하
* 신혼여부·자녀수에 따라, 최대 1억원
|
제한없음
|
|
주택수
|
무주택자, 처분조건부*1주택자
* 투기·투과지역 1년, 그 외 지역 2년 이내
|
무주택자, 처분조건부*1주택자
* 투기·투과지역 6개월, 그 외지역 2년 이내
|
|
주택가격
|
시가 6억원이하
|
시가 9억원 이하
|
|
주택규모
|
제한없음
|
|
[2] 50년 만기 정책모기지는 40년 만기와 마찬가지로 별도의 연령제한 적용 예정
ㅇ 초장기 모기지는 상환부담 경감 뿐 아니라, 소득흐름과 상환능력에 부합하는주거사다리 지원을 위해 도입되는 것으로,
-소득 발생기간이 긴 청년층으로 이용 대상을 한정하여 운영하는 것이 바람직
ㅇ 현재 10년·15년·20년·30년 만기는 연령 제한이 없으며,
-40년 만기는만 39세 이하또는7년 이내 신혼부부
- 50년 만기는 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부로 한정되어 운영할 예정
< 보금자리론·적격대출 만기(2022년 6월 기준) >
|
만기
|
10년·15년·20년·30년
|
40년
|
50년(신규)
|
|
이용대상
|
제한없음
|
만 39세 이하 또는7년 이내 신혼부부
|
만 34세 이하 또는7년 이내 신혼부부
|
※ 50년 만기 정책모기지 선택시개인의 상환능력, 금리부담(만기가 길수록 전체 금리부담이 커짐)등을 종합적으로 고려할 필요
[ 안심전환대출 ]
|
10. 안심전환대출을 이용한 대환은 언제부터 이루어는지?
|
□ 금번 안심전환대출은 접수 혼란과 심사 지연 최소화를 위해 주택가격 구간을 나누어 낮은 가격부터 순차적으로 접수·심사 진행
□ 9월 중순부터 10월 초에 걸쳐순차적인 접수가 진행되고, 접수시점부터 최소 60일 이상의 심사기간이 소요되므로,
ㅇ 예정대로라면, 11월 중·하순부터 대환이 시작될 예정
ㅇ모든 신청건에 대해 연내 대출 실행을 완료하는 것을 목표로 추진
※ 단, 신청자 집중 및 이용요건 증빙 장기화 등으로 인해 심사기간 추가 소요 가능
□ 적용 금리는 접수 순서와 무관하게, 시행 시점 보금자리론 금리*에서 30bp 할인한 단일 금리를 동일하게 적용할 예정
* ‘22.6월 적용 보금자리론 금리 : 4.35 ~ 4.60% (만기별 상이)
※지원의 형평성과 신속심사를 위해 추가 우대금리는 운영하지 않음
출처:https://blog.naver.com/
댓글