안녕하세요! 두루바퀴세상~ 입니다. 정부의 재건축 초과이익 환수제 발표이후 1억이 넘는 부담금이 통보돼 재건축 관련 주민들의 불안이 확산되자 서울의 한 자치구가 현실적 산정방식 등 대안 제시를 하고 나서 논란이 잠재워질지 귀추가 주목된다.
서울 서초구(구청장 조은희)는 현행 국토부의 재건축 초과 이익 환수를 위한 부담금 예정액 산정방식이 구체적 기준이 없어 현장에서의 적용에 무리가 있다며 ‘주택가격 상승률 적용시 현재 예정액 산정 시점에서 과거 10년까지 평균상승률로 동일하게 적용할 것’ 등 5개 분야 개선방안을 국토교통부에 건의했다고 25일 밝혔다.
구가 국토부에 건의한 핵심내용은 △종료시점 주택가액(조합원주택가액) 예정액 산정시 단지 규모, 위치 등 고려해 인근시세 반영, △공시가액 비율의 개시시점(추진위 승인일)과 종료시점(준공인가일) 차등 두지 말고 동일 적용하자는 것.
또 △주택가격 상승률 적용시‘현재 예정액 산정 시점에서 과거 10년까지 평균상승률’로 폭을 넓힐 것. △불확실한 미래의 재건축 부담금 예정액 산정시 Range(범위) 설정해 폭을 넓힐 것, △주택매입시기 및 가격, 상가 및 주택, 1주택 실소유거주자 등 보호를 위한 부담금 배분의 구체적 기준 마련 등이다.
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| 종료시점 주택가액(조합원주택가액) 산정시 단지 규모, 위치 등 고려해 인근시세 반영해야 ․ 현재 매뉴얼은 막연하게 인근시세를 반영하여 산정토록만 명시 → 위치(역세권), 규모(나 홀로 아파트), 조망권, 준공시기(노후아파트) 등 반영 |
이를 구체적으로 살펴보면 구는 현행 국토부 매뉴얼에 인근시세를 반영함에 있어 종료시점 주택가액 중, 조합원 주택가액 산정시 구체적인 기준없이 막연하게 인근시세를 반영토록 한 것은 문제가 있다는 것이다. 이러다 보니 부담금 결정액이 들쑥날쑥하게 된다는 것. 따라서 이에 대한 보완책 일환으로 대단지냐 나홀로 아파트냐 등 세대수, 조망권 및 비조망권 등 조망기준, 역세권 및 비역세권 등 위치, 신축 및 노후 아파트 등 준공시기 등을 비교 반영할 수 있도록 인근시세 보정률 산정 기준이 명시되어야 한다는 제안이다.
이를테면 서초구가 반포현대아파트 재건축부담금 예정액 산정 시 부담금 결정하는데 어려웠던 사항이 바로 인근시세였다. 반포현대가 워낙 소규모 단지이다 보니 실제 거래가격 확인도 어렵고, 인근 주변단지와 비교했을 때 정확한 시세를 산정하기가 쉽지 않았다. 일례로 인근시세 조사 시, 당초 조합은 주변 4개단지를, 서초구는 5개 단지를, 국토부는 7개 단지를 대상으로 각각 조사하였다. 구체적 기준이 없다보니 이처럼 조사하는 주체마다 각기 비교대상 단지수가 다를 수밖에 없는 현실이라는 게 구 관계자의 설명이다.
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| 공시가액 비율의 개시시점(추진위 승인일)과 종료시점(준공인가일) 차등 둔 것, 동일 적용해야 ․ 예시) 개시시점(약60%), 종료시점(약90%) → 동일하게 적용시 부담금 폭 감소 |
또 재건축으로 인해 발생하는 실질적 초과이익 산출방식을 개시시점(추진위 승인일)과 종료시점(준공인가일) 주택공시가액 비율에 차등(개시시점(약60%), 종료시점(약90%)) 을 두지 말고 동일하게 적용하자는 의견이다.
현행 재건축 부담금 산정은 공시가격을 기준으로 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상 주택가격 상승분 및 개발비용을 뺀 값에 부과율을 적용해 산정한다. 이러다보니 개시시점(추진위 승인일)과 종료시점(준공인가일)에 적용하는 공시가액이 시세 반영률에 따라서 크게 달라짐으로써 실질적 초과이익 산출에 문제가 있다는 것이다.
예를 들면 반포현대아파트의 경우 공시가격 시세반영률을 국토교통부 관행혁신위원회 정책 발표와 같이 개시시점 60%, 종료시점 90%로 적용범위에서 75%를 적용해 산정시 조합원 1인당 평균 재건축부담금이 1억 3,569만 원인데 90% 적용시엔 약 2억 5천만 원으로 상승하게 된다. 따라서 과거(개시시점)에 약 60%를 적용하고 미래(종료시점)에는 약 90% 정도로 차등 적용토록 돼 있는 것을 동일하게 적용하여야만 설득력 있는 초과이익 산정방법이라는 것이다.
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| 주택가격 상승률 적용시 급등한 2~3년이 아니라 과거 10년까지 평균상승률 폭을 넓혀야 ․ 현재, 추진위 승인일부터 예정액 산정 시까지 평균 상승률 적용은 부담금 폭이 커져 cf)‘18년 기준 가격상승률 차이 비교: 개시시점‘15년→4.5%/개시시점‘09년→3.0% |
이와 함께 구는 미래의 가격상승률 예측 값 산정시에 누구나 납득할 수 있는 보편성 확보 방안을 제시했다. 현행 국토부 매뉴얼은 종료시점 주택가액과 정상주택가격 상승분 산정시 미래의 가격상승률(예정액 산정시점~종료시점)을 예측하여 부담금을 산정토록 하고 있다. 이러다보니 예정액 산정시점과 종료시점이 유사한 두 사업장의 경우 추진위원회 승인시점이 언제냐에 따라 각 자치구별로 산정되는 미래의 가격상승률이 전혀 다른 값으로 적용되는 모순이 발생할 수 있다는 지적이다.
따라서 단기간 급등한 2~3년이 아니라 예정액 산정 시점(현재)에서 과거 10년까지 평균상승률로 범위의 폭을 넓힘으로써 현실적 부담금이 산정되도록 하자는 것이다.
일례로 개시시점이 2015년인 A단지는 3년간 연평균 상승률을 약 4.5%로 적용하는 반면에, 개시시점이 2009년인 B단지의 경우에는 9년간 연평균 상승률을 약 3%로 적용하게 된다. 최근처럼 가격이 급등한 시기에 사업이 추진되었던 단지에도 합리적으로 적용할 수 있는 가격상승률 산정기준이 필요하다는 것이다.
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| 불확실한 미래의 재건축 부담금 예정액 산정시 Range(범위) 설정해 폭을 넓혀야 ․ 현재 단일 값으로 고정돼 있어 미래의 불확실한 변수요인 발생시 비합리적 부담금 우려 |
이와 함께 구는 미래의 주택가격은 상승할 수도 있고 하락할 수 있는 등 예측이 어려워 불확실한 것임에도 현재의 재건축부담금 예정액을 산정함에 있어 과거 개시시점부터 현재까지 상승률(고정값)만 갖고 산정하라는 것은 불합리하다는 것이다. 따라서 구는 부담금 산정시 Range(범위)를 줌으로써 집값을 획일적으로 적용하는데 따른 부담감을 최소화하자는 것이다.
이를테면 미래의 주택가격 상승률의 예측을 최소값과 최대값으로 구하고 그 범위에 해당하는 재건축부담금 예정액을 통보하면 조합원들은 재건축부담금 예정액의 범위가 미래변수를 고려한 것이라는 현실적 설득력을 갖게 된다는 것.
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| 조합원 부담금 배분방식에 주택매입시기 및 가격/상가 및 주택/1주택 실소유 거주자 등 보호 위한 구체적 기준 있어야 ․ 형평성에 관한 조합과 조합원, 구청과 조합 간 갈등유발로 소송 빈발 우려 돼 |
끝으로 구는 현행 국토부 매뉴얼에 조합원 부담금 배분 방식이‘조합원별 분담기준 및 비율을 결정’토록 막연하게 명시돼 있을 뿐, 세부기준이 없다보니 조합원간 형평성에 관한 조합과 조합원, 조합과 구청 간 갈등 유발로 소송이 빈번하게 야기될 수 있다는 문제점을 안고 있다는 것이다.
이를 위해 구는 주택매입시기 및 금액, 1주택 실거주자 여부, 양도세 납부 여부, 현재 및 재건축 후 살게 될 평형 차이 등 다양한 이해관계 요인을 고려한 부담금의 합리적 기준이 뒷받침 되어야 한다는 것.
실례로 매입시기가 10년인 조합원과 1~2년 된 조합원과의 차이, 나홀로 아파트의 경우 층수 구분, 상가 및 주택과의 구분 등을 감안하는 등 구체적 기준을 마련해야만 갈등과 불만이 해소될 것으로 내다본다.
특히 1주택 실거주에 대해서는 감면 기준 혜택을 부여함으로써 투기세력과 차별화해야 한다는 대안도 제시했다. 이는 현행제도 하에서 1주택 실거주자가 세금을 많이 내게 되며 역설적으로 다주택자를 보호하게 되는 결과를 초래할 수도 있다는 게 구의 설명이다.
구는 이같은 불합리한 재건축 부담금 산정 방법 개선을 위해 그동안 감정평가사, 변호사, 회계사, 정비사업 전문 관리업자 등 민간전문가와 구 도시관리국장 등 9인으로 자문단을 구성해 수차례에 걸친 협의를 거쳤다.
구 자문단 전영상(변호사) 위원은“서초구 건의 사항이 현실적으로 설득력 있다”며,“향후, 구체적 근거가 마련되어 보다 합리적인 부담금 산정이 이뤄질 수 있는 계기가 되길 바란다”고 말했다.
구는 앞으로 지역 내 재건축초과이익 환수제 적용단지에 대해 재건축부담금 예정액을 산정할 때 전문업체에 용역을 주는 방안도 구상하고 있다.
조은희 구청장은“기존 국토부 매뉴얼이 다소 막연하여 부담금 산정에 어려움이 있었다”며“이번에 전문가 등 자문단의 의견을 토대로 건의한 현장의 목소리가 반영 될 것으로 기대한다 ”고 말했다.
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